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超千條政策出臺，房地產調控還有哪些空間?
超千條政策出臺，房地產調控還有哪些空間?
來源：澎湃新聞
2022年，房地產政策進入寬松周期，在“房住不炒”總基調指導下，監管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。
根據中指研究院統計，截至12月26日，全國超330個省市(縣)發布樓市寬松政策超千條，達到近年峰值。
從各地發布的政策來看，政策主要涉及優化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，同時多地房貸利率已降至歷史低點。二手房交易流程亦在不斷簡化，如深圳、南京等地推進“帶押過戶”模式、北京試行存量房交易“連環單”業務，有利于打通交易鏈條，降低置換成本。
全國已有超300省市(縣)出臺政策超千條
從2022年年初以來，需求端政策持續調整優化。
在降成本方面，2022年，央行三次降息，5年期以上LPR共下調35個基點，為2019年房貸利率換錨LPR之后降息力度最大的一年。同時，央行、銀保監會多次下調房貸利率下限，5月央行、銀保監會明確首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點;9月末央行、銀保監會接連釋放重磅利好，對部分城市階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
根據中指研究院監測數據，截至目前已有30城將首套房貸利率降至4%以下，包括陽江、清遠、云浮、湛江、濟寧、武漢、貴陽、江門、宜昌、襄陽、天津、包頭、阜陽、石家莊、秦皇島、昆明、大連、大理、瀘州、安慶、恩施州、溫州、瑞安、樂清、舟山、泉州、黃岡、株洲、開平等。
部分城市貸款利率已降至歷史低位，二線城市中石家莊和溫州目前執行首套商貸利率最低3.8%，三四線城市中清遠、株洲首套商貸利率低至3.7%。
與此同時，央行時隔7年再次下調首套個人住房公積金貸款利率15個基點，自2022年10月1日起，5年以上首套房公積金貸款利率降至3.1%。
在降稅費方面，9月財政部、稅務總局指出，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。各地調控政策中，無錫、沈陽等城市下調個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年，超百城發放契稅補貼、降低契稅稅率等。
同時，在降門檻方面，2022年以來，全國已有超300省市(縣)出臺政策超千條，包括優化限購政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度等，年底核心一二線城市政策優化力度增加，杭州、成都、西安、南京、武漢、北京等城市政策持續調整。
供給端，進入11月，多項重磅政策落地，供給端政策支持力度也明顯加大。11日，央行和銀保監會聯合發布254號文《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，涉及保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共計16條具體舉措。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務展期，緩解企業的資金壓力，穩定市場主體預期;二是為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復;三是“保交樓”，解決期房交付問題，提振市場情緒，穩住購房者信心。未來企業資金壓力或將得到一定緩解，實現以時間換空間;需求端政策支持力度有望進一步加強，提高市場銷售的活躍度和積極性;“保交樓”資金及政策將加速落位，穩定購房者預期。
同時，證監會于11月28日宣布在房地產企業股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。其中包括：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資;恢復上市房企和涉房上市公司再融資;調整完善房地產企業境外市場上市政策;進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用;積極發揮私募股權投資基金作用。
據《證券日報》不完全統計，截至12月25日，已有32家涉房上市企業籌劃股權再融資，其中8家H股房企配股融資，24家A股涉房企業發布非公開發行股票融資公告。
樓市調控政策還有哪些空間?
值得一提的是，近期高層領導多次強調房地產重要性，防范化解房地產風險也成為2023年的重要內容。
國務院副總理劉鶴于12月15日在第五輪中國-歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭。劉鶴指出，房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。
中央財辦有關負責同志表示，要充分認識到房地產行業的重要性。房地產鏈條長、涉及面廣，是國民經濟支柱產業，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業則占到14%;土地出讓收入和房地產相關稅收占地方綜合財力接近一半，占城鎮居民家庭資產的六成，房地產貸款加上以房地產作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對于金融穩定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統重要性的行業。
同時，中央財辦有關負責同志指出：“在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。”
對此，在首都經濟貿易大學教授、北京房地產法學會副會長趙秀池對澎湃新聞表示，當前各地因城施策，對限購限貸政策有所調整，但仍然不能滿足市場住房消費釋放的需要，一些過時的限購、限貸政策亟需調整，建議限購限貸放開力度還可以再大一些，再精準一些。
那么，后續樓市調控政策還有哪些空間?
趙秀池認為，各地應結合人口、人才、產業政策對限購、限貸進一步梳理，加大剛需、改善型需求的支持力度;綜合匯繳的購房、租房稅前扣除，應該按每個職工計算，而不是一個家庭只有一個人可以扣除;對于租房買房稅前扣除應該一視同仁，目前北京市租賃住房最高可以扣除1500元，貸款買房只能扣除1000元，沒有做到租購并舉;剛需與改善型需求的首付款、貸款利率應該進一步降低;應該實施認房不認貸政策;普通住房標準應該動態調整，從房價、住房標準都應該重新定義;100%開發商自持的只租不售的商品房項目，需要根據項目實際情況對租期或租售政策做出相應調整。
陳文靜指出，預計2023年，在“房住不炒”基調下，供需兩端政策均有繼續優化空間，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面繼續調整，一線城市政策優化預期亦在增強，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費等存在空間;企業端，合理的融資需求將繼續得到支持，房企融資鏈條有望進一步暢通，企業資金面有望得到改善，特別是頭部優質房企的資金支持力度將繼續強化;“保交樓”仍然是側重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質性進展，共同促進購房者預期好轉。
2023年市場如何走，樓市何時企穩?
對于后市展望，中指研究院測算認為2023年全國房地產市場特點為：“銷售量價趨穩，新開工面積調整態勢難改，投資或繼續下行”。
中指研究院報告顯示，短期來看，國內疫情感染高峰尚未結束，宏觀經濟恢復較為緩慢，購房者收入預期、置業信心修復仍需時間，預計銷售市場最快或在明年二季度企穩。
按照中指研究院報告，2023年不同城市的樓市表現仍將分化。其中，一線城市2023年政策存在一定調整預期，商品住宅成交面積有望穩中有增，北京、上海市場修復態勢或逐漸顯現。其預判，北京、上海、深圳新房市場成交或整體穩定，政策優化下購房需求入市積極性有望提高。廣州2022年新房市場調整態勢最為明顯，2023年政策存在較大優化空間，有望帶動市場逐漸好轉。
二線城市政策優化空間較大，整體量增價穩，核心二線城市市場或逐漸恢復，部分城市或面臨房價上漲壓力。報告顯示，2022年，武漢、重慶、鄭州、天津等城市受疫情等因素影響，新房成交面積大幅回落，2023年，部分城市政策存在進一步優化空間，隨著疫情逐漸好轉，市場有望恢復，但部分城市可售面積出清周期較長，房價上漲動力弱;杭州、成都、西安放松政策已經落地，未來仍有優化空間，預計疫情后市場需求將逐漸釋放，房價或面臨一定上漲壓力。另外，城市基本面較弱的城市，政策優化空間較小，市場企穩恢復仍需時間，市場或仍處于底部盤整期。
三四線城市市場量價或繼續下行，多個城市庫存量較大，房價仍面臨一定調整壓力。2023年，在疫情防控形勢逐漸改善的情況下，部分長三角、珠三角三四線城市在強基本面下，市場有望逐漸企穩恢復。不過，多個城市可售面積出清周期超20個月，房價調整態勢或延續。
